Oscar van Dalsum: ‘Een huurcontract is soms niks waard; je moet écht de ins en outs van het huurrecht kennen.’

Een ‘lawyers paradise’ noemt ervaren bedrijfsjurist Oscar van Dalsum zijn vakgebied: ‘In het huurrecht heb je altijd iets uit te zoeken. Het is prettig ingewikkeld door de dwingende wetgeving en de vele uitzonderingsregels.’ Zo’n twintig dagen per jaar deelt Oscar zijn kennis met andere juristen; in cursussen bij OSR juridische opleidingen en ook incompany. Dat vindt hij bijzonder aangenaam om te doen en het houdt hem al jaren scherp op de actualiteit: ‘Hoe meer je je in dit vakgebied verdiept, hoe interessanter en leuker het wordt.’

Afspraak is (geen) afspraak

’Huurrecht is een rechtsgebied dat voortdurend in beweging is en je hebt te maken met veel verschillende soorten klanten, zowel met particulieren als met bedrijven,’ zegt Oscar. ‘Het is ook een belangrijk maatschappelijk gebied, want het gaat over huisvesting. Elke huurder heeft altijd recht op een woning zonder gebreken. Daarmee heeft de huurder een uitermate goed beschermde rechtspositie. Dat gaat zelfs zo ver, dat een afspraak die tussen twee volwassenen is gemaakt, volgens de huurwetgeving ongeldig verklaard kan worden. Een contract blijkt dan niks waard.’ Oscar geeft een voorbeeld: ‘Stel iemand verhuurt een woning waar van alles aan mankeert. Het dak lekt, de keuken is kapot, de wc spoelt slecht door, etcetera. Die verhuurder spreekt met de huurder af dat hij slechts 200 euro per maand hoeft te betalen op voorwaarde dat hij geen beroep doet op onderhoud gedurende de looptijd van het contract. Je zou denken dat daar geen speld tussen te krijgen is; afspraak is immers afspraak. Niets is echter minder waar.’

Investeren in een goed huurcontract

‘De dag na de ondertekening van zo’n contract kan een huurder al naar de rechter stappen en onderhoud eisen,’ vervolgt Oscar. ‘De verhuurder is dan verplicht om de gebreken alsnog te verhelpen – ook als hij te goeder trouw heeft gehandeld. De verhuurder heeft echter nóg een probleem: hij moet betalen voor het herstel van de gebreken én hij kan die investering niet verrekenen door het opleggen van een fiks hogere huur per maand. Hoe redelijk dat ook lijkt. Volgens de wet moet de verhuurder zich  houden aan de maximale huurstijging per jaar. Dit soort afspraken kan een verhuurder een hoop geld kosten. Verhuurders kunnen dat alleen voorkomen door te investeren in goede contracten, gemaakt door mensen die de ins en outs van het huurrecht kennen. Met onvoldoende kennis van zaken is de kans groot dat je dingen opschrijft die niet kunnen of mogen.’

Huur bedrijfsruimtes

‘Het belang van een goed huurcontract gaat ook op voor bedrijven.’ Oscar glimlacht: ‘Ook hier zijn allemaal interessante uitzonderingen van toepassing.’ Hij geeft een ander voorbeeld: ‘Stel je huurt een kantoor en spreekt een huurtijd van drie jaar af. Als de verhuurder dan op tijd voor de afgesproken einddatum opzegt, zou je denken dat je uit die kantoorruimte moet vertrekken. Dat stond immers in het contract. Volgens de wet kun je je echter beroepen op een verlenging van twee maanden. Binnen die twee maanden kun je ook nog naar de kantonrechter stappen om te vragen of je langer kunt blijven, omdat je belang bij ontruiming ernstig wordt geschaad. Voor winkeliers en horecabedrijven gelden weer hele andere regels. Deze worden veel verder beschermd dan huurders van bijvoorbeeld een kantoor, opslagruimte of een praktijkruimte. Binnen de voor detailhandel en horeca geldende wetgeving kan bijvoorbeeld Albert Heijn wel blijven op basis van goodwill – klanten van de winkel wonen daar immers in de buurt -, maar heeft bijvoorbeeld een huisarts deze bescherming weer niet.

Huurrecht bij OSR

Oscar vertelt nog over de uitspraak van een gescheiden man die zijn ex-vrouw ondanks een contract wel uit zijn huis mocht zetten. En over de verhuurders die contracten met hun huurders mochten beëindigen of flinke boetes op mochten leggen, nadat ze de woning via AirBnB hadden onderverhuurd. Het enthousiasme voor zijn vak is duidelijk: ’Het is zo’n fantastisch dynamisch rechtsgebied.’

Wie meer voorbeelden van Oscar wil horen, is welkom bij de basisopleiding huurrecht en de actualiteitencursus huurrecht. ‘Al meer dan twintig jaar geef ik hier met plezier les. OSR nodigt je als docent op een prettige manier uit om je te blijven vernieuwen door bijvoorbeeld nieuwe interactieve werkvormen toe te passen. Met de opleidingsmanagers van OSR kun je bovendien goed inhoudelijk sparren. Ook de cursisten-groepen zijn eigenlijk altijd heel prettig. Iedereen gaat altijd weer positief naar huis. Ik zelf ook.’